ITP por comunidad autónoma: cuánto pagas de impuestos al comprar vivienda
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el gasto más variable de toda la compra. Dependiendo de dónde compres, puedes pagar el doble que en otra comunidad por el mismo piso. Esta guía reúne los tipos actualizados a 2026 para las 17 comunidades autónomas, Ceuta y Melilla.
Qué es el ITP y por qué varía tanto
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un tributo autonómico que grava las transmisiones de bienes inmuebles entre particulares, es decir, la compra de vivienda de segunda mano. La clave para entender su variabilidad es precisamente esa naturaleza autonómica: el Estado fijó un tipo supletorio del 6%, pero cedió la competencia normativa a las comunidades autónomas, que pueden subirlo, bajarlo o establecer tipos reducidos para determinados colectivos.
El resultado es un mapa fiscal extraordinariamente heterogéneo. Comprar un piso de 200.000 € en Madrid supone pagar 12.000 € de ITP, mientras que el mismo piso en Cataluña cuesta 20.000 € solo en impuestos. Una diferencia de 8.000 € que en muchos casos puede inclinar la balanza entre poder comprar o no poder hacerlo.
El ITP lo paga siempre el comprador. El plazo para liquidarlo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública ante notario. Se presenta en la oficina liquidadora de la consejería de Hacienda de la comunidad autónoma donde está situada la vivienda, no donde resida el comprador.
Importante: el ITP solo aplica a vivienda de segunda mano. Si compras obra nueva directamente al promotor, tributas por IVA (10%) y AJD. Explicamos las diferencias en detalle más abajo.
Tabla completa de ITP por comunidad autónoma (2026)
La siguiente tabla recoge el tipo general y los principales tipos reducidos de cada comunidad autónoma. Los tipos reducidos suelen estar condicionados a que la vivienda sea la residencia habitual del comprador y a que se cumplan ciertos límites de precio o de renta.
| Comunidad | Tipo general | Vivienda habitual | Jóvenes | Familia numerosa |
|---|---|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 7% | — | 3,5% |
| Aragón | 8% | 8% | 4% (menores de 35, VH < 150.000 €) | 4% |
| Asturias | 8% | 7% | 3% (menores de 36) | 3% |
| Baleares | 8–13% (progresivo) | 8% (< 270.151 €) | — | 5% |
| Canarias | 6,5% | 6,5% | 4% (menores de 35) | 4% |
| Cantabria | 10% | 8% | 5% (menores de 30) | 5% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% | 6% (menores de 36) | 6% |
| Castilla y León | 8% | 8% | 4% (menores de 36, VH < 135.000 €) | 4% |
| Cataluña | 10% | 10% | 7% (menores de 32, base imponible < 30.000 €/año) | 5% |
| Ceuta | 6% | 6% | — | — |
| Comunidad Valenciana | 10% | 8% | 6% (menores de 35) | 4% |
| Extremadura | 8% | 8% | 7% (menores de 36) | 5% |
| Galicia | 9% | 8% | 6% (menores de 36, VH < 150.000 €) | 3% |
| La Rioja | 7% | 5% | 5% (menores de 36) | 5% |
| Madrid | 6% | 6% | — | — |
| Melilla | 6% | 6% | — | — |
| Murcia | 8% | 7% | 3% (menores de 35, VH < 150.000 €) | 3% |
| Navarra | 6% | 5% | 2% (menores de 35, VH primera) | 2% |
| País Vasco | 7% | 7% | 4% (menores de 30 en Álava y Bizkaia; < 35 en Gipuzkoa) | 4% |
Fuente: normativas autonómicas vigentes. Los tipos reducidos están sujetos a requisitos específicos de precio, destino y perfil del comprador. Consúltalo con un asesor fiscal antes de la firma.
Detalles y condiciones por comunidad autónoma
La tabla anterior resume los tipos, pero los matices importan. Estas son las casuísticas más relevantes para el comprador medio:
Madrid — El ITP más bajo de la Península
Madrid aplica un tipo fijo del 6% para todas las transmisiones patrimoniales de bienes inmuebles, sin escalas progresivas ni reducciones adicionales por colectivos. Esa sencillez es precisamente su atractivo: cualquier comprador sabe exactamente lo que va a pagar. Un piso de 300.000 € tributa 18.000 €, independientemente de la edad, composición familiar o si es primera vivienda.
Baleares — El ITP progresivo más complejo
Baleares utiliza una escala progresiva con hasta cinco tramos: 8% para los primeros 400.000 €, 9% entre 400.001 € y 600.000 €, 10% entre 600.001 € y 1.000.000 €, 11% entre 1.000.001 € y 2.000.000 €, y 13% a partir de 2.000.001 €. La escala es marginal, como el IRPF, así que solo el tramo que supera cada umbral tributa al tipo superior.
Navarra y País Vasco — Regímenes forales
Navarra y el País Vasco tienen autonomía fiscal plena mediante sus regímenes forales. Navarra aplica un tipo general del 6% con reducciones agresivas: el 5% para vivienda habitual y hasta el 2% para jóvenes menores de 35 y familias numerosas. En el País Vasco cada territorio histórico (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa) gestiona sus propios tipos, con un tipo general del 7% y reducciones al 4% para jóvenes.
Cataluña — El tipo más alto con reducciones condicionadas
Con un tipo general del 10%, Cataluña es una de las comunidades más gravosas. La reducción para jóvenes (7%) exige tener menos de 32 años y que la base imponible del IRPF del comprador no supere 30.000 € anuales, lo que excluye a muchos compradores con ingresos medios-altos. Las familias numerosas de categoría especial pueden acceder a un 5%.
Canarias — El ITP más bajo fuera de la Península
Canarias aplica un tipo general del 6,5%, y los jóvenes menores de 35 y las familias numerosas pueden acceder a un tipo reducido del 4%. Dado el precio medio de la vivienda en el archipiélago, estas reducciones pueden suponer ahorros considerables.
Ejemplo práctico: el mismo piso de 200.000 € en tres comunidades
Para ilustrar el impacto real del ITP, calculamos el coste total de impuestos en la compra de un piso de segunda mano por 200.000 € en tres comunidades con tipos distintos:
Madrid — Tipo 6%
Cataluña — Tipo 10% (general) / 7% (jóvenes)
Cantabria — Tipo 10% (general) / 5% (jóvenes)
La diferencia entre la comunidad más barata (Madrid, 6%) y las más caras (Cataluña, Cantabria, C. Valenciana, 10%) es de 8.000 € para una vivienda de 200.000 €. Para pisos de 300.000 € o más, la brecha se amplía proporcionalmente.
Vivienda nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados
Cuando la vivienda es nueva y se compra directamente al promotor por primera vez, no se paga ITP. En su lugar, la operación tributa por dos impuestos distintos:
IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido
El IVA aplicable a la vivienda libre nueva es del 10%, con independencia de la comunidad autónoma. Las viviendas de protección oficial (VPO) tributan al tipo superreducido del 4%. El IVA lo recauda el Estado, no la comunidad autónoma, por eso no varía según donde compres.
AJD — Actos Jurídicos Documentados
El AJD grava la escritura pública de compraventa e hipoteca. A diferencia del IVA, sí varía por comunidad autónoma: oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra. Muchas comunidades aplican el 1%. Algunas tienen tipos reducidos para vivienda habitual, jóvenes o familias numerosas. Tras la reforma de 2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador.
Ejemplo: piso nuevo de 200.000 € en Madrid
Frente a los 12.000 € del ITP para segunda mano en Madrid. La vivienda nueva sale más cara fiscalmente.
Cómo reducir legalmente la carga fiscal en la compra
Dentro del marco legal, existen varias estrategias para minimizar el pago del ITP:
1. Verificar si cumples los requisitos para tipos reducidos
Edad, composición familiar, precio de la vivienda y nivel de renta son los filtros habituales. Muchos compradores no revisan si cumplen las condiciones y terminan pagando el tipo general cuando podrían acceder a una reducción. Consúltalo antes de la escritura, no después.
2. Impugnar la base imponible si hay valoración administrativa
Hacienda puede comprobar que el valor declarado en la escritura no sea inferior al valor de referencia del Catastro. Si el precio de compra es inferior, Hacienda puede reclamar la diferencia de ITP. En sentido contrario, si el valor de referencia supera el precio real de mercado, puedes impugnar la valoración con una tasación pericial contradictoria.
3. Atención a las VPO y viviendas con precio tasado
Las viviendas de protección oficial de segunda mano también pueden beneficiarse de tipos reducidos de ITP en muchas comunidades autónomas, normalmente entre el 4% y el 7%. Si estás considerando una VPO o una vivienda con alguna calificación especial, comprueba si existe un tipo específico.
4. Solicitar el aplazamiento si hay dificultades de liquidez
El ITP puede aplazarse o fraccionarse si acreditas dificultades económicas. La solicitud debe presentarse antes de que venza el plazo de 30 días hábiles. En ese caso, Hacienda puede conceder plazos de pago con un recargo de intereses, que aun así puede ser menor que un préstamo personal de consumo.
ITP y financiación: por qué los bancos no lo cubren
Los bancos financian, como regla general, hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. El 20% restante —más los gastos de compraventa, que incluyen el ITP— debe aportarlo el comprador de sus propios ahorros.
Esto significa que en una vivienda de 200.000 € en Cataluña (ITP al 10%), el comprador necesita tener disponibles al menos 40.000 € de entrada más 20.000 € de ITP, más otros gastos notariales y registrales. En total, cerca de 65.000 € que no se financian.
Existen entidades que ofrecen financiación superior al 80% o incluso al 100% del valor de tasación, pero se trata de productos específicos, sujetos a condiciones más restrictivas de perfil. Si te encuentras en esta situación, conviene explorar si una hipoteca al 100% es una opción viable para tu caso concreto.
Antes de determinar cuánta financiación necesitas, también es fundamental calcular tu capacidad de endeudamiento real. Consulta nuestra guía sobre cuánto puedes endeudarte para no comprometerte más allá de lo que tu situación financiera permite.
Compradores jóvenes: ITP y el aval ICO
Las comunidades autónomas que aplican tipos reducidos para jóvenes lo hacen precisamente porque los compradores de menos de 35 años son quienes menos capacidad de ahorro acumulada tienen. Los tipos que oscilan entre el 2% (Navarra) y el 7% (Cataluña) son un reconocimiento implícito de esa barrera.
Para los compradores jóvenes que no disponen de la entrada necesaria, el aval ICO para jóvenes permite acceder a financiación hasta el 100% del valor de tasación con el aval del Estado. Sin embargo, este aval no cubre los impuestos: el ITP sigue siendo responsabilidad del comprador y debe pagarse con ahorros propios.
Cuánto necesitas ahorrar en total: ITP más el resto de gastos
El ITP es el mayor gasto de la compra en vivienda de segunda mano, pero no es el único. Para calcular el total de lo que debes tener ahorrado antes de firmar, hay que añadir los gastos fijos de la compraventa: notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación.
Estimación de gastos totales para vivienda de 200.000 € de segunda mano
Entre el 6,8% y el 11,3% del precio de compra, según la comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes sobre el ITP
¿El ITP se calcula sobre el precio de compra o sobre el valor de tasación?
La base imponible del ITP es el valor real del inmueble, que desde 2022 se establece a partir del valor de referencia del Catastro. Si el precio de compra escriturado es superior al valor de referencia, se toma el precio de compra. Si es inferior, Hacienda puede girar una comprobación de valores y liquidar la diferencia. En la práctica, para viviendas compradas a precio de mercado, la base habitual es el precio de compra.
¿En qué comunidad autónoma tengo que pagar el ITP?
El ITP se paga en la comunidad autónoma donde está ubicada la vivienda, independientemente de donde resida el comprador. Si compras un piso en Valencia y vives en Madrid, el ITP se liquida en la Agencia Tributaria Valenciana al tipo valenciano (10%).
¿Se puede aplazar el pago del ITP?
Sí. Hacienda permite solicitar el aplazamiento o fraccionamiento del ITP antes de que venza el plazo de 30 días hábiles. Para ello hay que acreditar dificultades económicas. El importe aplazado devenga intereses de demora al tipo legal del dinero, que suele ser inferior al de un préstamo personal.
¿Tengo que pagar ITP si compro un garaje o un trastero junto con la vivienda?
Si el garaje o trastero se transmite en la misma escritura que la vivienda y forma parte del mismo contrato, se incluye en la base imponible global del ITP. Si se transmite por separado en una escritura distinta, tributa de manera independiente. En ambos casos, el tipo aplicable es el mismo que el de la vivienda.
¿Es posible deducir el ITP en la declaración de la renta?
El ITP no es deducible en el IRPF para la compra de la vivienda habitual, ya que la deducción estatal por inversión en vivienda habitual fue suprimida en 2013. Sin embargo, si el inmueble se destina a alquiler o a actividad económica, el ITP se puede incluir como mayor coste de adquisición y amortizarse a lo largo de los años.
Calcula si puedes comprar con los ahorros que tienes
Un broker especializado en hipotecas al 100% puede encontrar financiación que cubra la entrada aunque no tengas el 20%. El ITP siempre correrá de tu cuenta, pero la entrada puede no ser un problema.
Solicitar estudio gratuitoSin compromiso. Tu solicitud llega a un broker especializado, no a varios.
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