Capacidad de endeudamiento: cuánto puedo pedir de hipoteca

¿Qué es la capacidad de endeudamiento?

La capacidad de endeudamiento (o ratio de endeudamiento) mide qué porcentaje de tus ingresos netos mensuales puedes destinar a pagar deudas. Incluye la futura cuota hipotecaria más cualquier otra deuda que ya tengas: préstamo del coche, créditos personales, cuotas de tarjetas de crédito, etc.

Los bancos en España usan este indicador como filtro principal de riesgo. Si tu ratio supera su límite interno, la operación queda descartada —o necesitará un avalista o segunda garantía— con independencia de cuánto valga el piso o cuánto ahorres tengas.

Conocer tu ratio antes de negociar con el banco te permite presentar una solicitud realista, evitar denegaciones que quedan registradas en la CIRBE y enfocar la búsqueda de vivienda al precio que realmente puedes financiar. Puedes revisar los requisitos generales de una hipoteca para entender el contexto completo.

La regla del 30-35%: cómo funciona

El Banco de España y la mayoría de entidades usan el 35% de los ingresos netos como umbral máximo de endeudamiento. Algunos bancos son más conservadores y aplican el 30%; otros pueden llegar al 40% en perfiles con alta solvencia.

El principio es sencillo: si ganas 2.000 euros netos al mes, no deberías destinar más de 700 euros mensuales a pagar todas tus deudas combinadas. Si ya tienes un coche a plazos de 200 euros, solo te quedan 500 euros de margen para la hipoteca.

La fórmula exacta para calcular tu cuota máxima

Puedes calcular tu cuota máxima disponible para la hipoteca en dos pasos:

Una vez conoces la cuota máxima hipotecaria, puedes estimar el capital que te prestarán. A modo orientativo, con un tipo del 3% y un plazo de 30 años, cada 100 euros de cuota equivalen a unos 23.700 euros de hipoteca. Usa nuestro simulador de hipoteca para obtener el cálculo exacto con tu tipo de interés real.

Tabla orientativa por nivel de ingresos

Los importes de hipoteca máxima están calculados al 35% de endeudamiento, sin deudas previas, a 30 años y con un interés fijo del 2,5%.

Importes orientativos. El importe real depende del tipo de interés ofertado, el plazo, la política interna del banco y tu situación financiera completa.

Cómo las deudas actuales reducen tu capacidad

Cada deuda mensual que ya tienes recorta directamente el margen disponible para la hipoteca. El banco no evalúa la hipoteca de forma aislada: suma todas tus obligaciones de pago y las compara con tus ingresos.

Los compromisos más habituales que penalizan el ratio son:

• Préstamo del coche. Una cuota de 250 euros equivale a perder aproximadamente 60.000 euros de capacidad hipotecaria.
• Crédito personal. Si te quedan 18 meses de cuotas a 300 euros, el banco puede contar ese gasto aunque su impacto total sea menor.
• Tarjetas de crédito. Muchos bancos computan el 3-5% del límite disponible como cuota mensual teórica, aunque no la estés usando. Una tarjeta con 6.000 euros de límite puede penalizarte con 180-300 euros mensuales en el ratio.
• Pensiones alimenticias o avales. Cualquier obligación legal de pago se incluye en el cómputo.

Si estás planificando pedir una hipoteca en los próximos meses, reducir o cancelar deudas pendientes antes de la solicitud puede tener un impacto directo y significativo en el importe que te concedan.

El plazo del préstamo: cómo afecta al importe máximo

Un plazo más largo reduce la cuota mensual, lo que permite acceder a un importe de hipoteca mayor dentro del mismo límite de endeudamiento. Sin embargo, pagarás más intereses en total a lo largo de la vida del préstamo.

En España la mayoría de entidades limitan el plazo a 30 años para primera hipoteca, aunque algunos bancos llegan a los 35 si el solicitante tiene menos de 35 años. Ampliar el plazo de 25 a 30 años puede aumentar el capital disponible en torno a un 11-12%.

Cómo influye el tipo de interés en el capital prestado

El tipo de interés que te ofrezca el banco determina qué cuota genera cada euro de hipoteca. Cuanto más alto el tipo, menor es el capital al que puedes acceder con la misma cuota máxima.

Medio punto de diferencia en el tipo puede suponer más de 15.000 euros en el capital disponible. Por eso negociar bien el tipo —o contar con un broker que negocie por ti— impacta directamente en el piso que puedes permitirte. Consulta nuestra guía sobre hipoteca fija, variable o mixta para entender qué tipo se adapta mejor a tu perfil.

La CIRBE: lo que el banco sabe de ti antes de que hables

La Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) es un registro público que recopila todos los préstamos, créditos, avales y garantías que has contraído con entidades financieras en España. Cualquier banco puede consultarla con tu autorización cuando solicitas una hipoteca.

Lo que la CIRBE refleja:

• Saldos vivos de todos tus préstamos activos (hipoteca anterior, coche, personal).
• Límites concedidos en tarjetas de crédito y líneas de crédito, aunque no los estés usando.
• Avales que hayas firmado para terceros: si un familiar impaga, ese riesgo aparece en tu CIRBE.
• Deudas de más de 1.000 euros con entidades supervisadas por el Banco de España.

Puedes solicitar tu informe CIRBE gratis en la web del Banco de España. Es recomendable hacerlo antes de acudir al banco para detectar posibles errores o registros que no reconoces, que podrían penalizar tu solicitud sin motivo.

Cómo aumentar tu capacidad de endeudamiento

Si el importe que puedes pedir no cubre el piso que buscas, existen varias palancas que puedes activar antes de la solicitud:

¿Cuándo conceden hipotecas por encima del 35%?

El límite del 35% es una pauta, no una ley. Los bancos tienen margen para aprobarlo en perfiles que consideran de bajo riesgo. Los casos más habituales en los que se puede superar ese umbral son:

• Funcionarios de carrera. La estabilidad laboral extrema que les reconocen los bancos puede llevarles a aprobar ratios de hasta el 40-42%.
• Ingresos muy altos. Con sueldos netos superiores a 5.000-6.000 euros mensuales, un 40% de endeudamiento sigue dejando un remanente mensual elevado y el banco asume un riesgo muy bajo.
• Ahorro elevado. Tener ahorros equivalentes a 12-24 meses de cuota tras la operación aporta un colchón que puede compensar un ratio algo más alto.
• Garantías adicionales. Un avalista con patrimonio, una segunda vivienda como garantía o un aval ICO pueden hacer que el banco acepte condiciones más flexibles. Consulta nuestra guía sobre requisitos de la hipoteca para ver qué garantías puedes aportar.

En cualquier caso, superar el 35% implica mayor escrutinio por parte del banco y en algunos casos la operación debe ser aprobada por el comité de riesgos, no de forma automática.

Capacidad de endeudamiento y gastos de compra: el cálculo completo

Saber cuánta hipoteca puedes pedir no es suficiente: también debes tener en cuenta los gastos de la compraventa, que en España rondan el 10-12% del precio del piso y no se financian con la hipoteca ordinaria. Para una vivienda de 200.000 euros eso son entre 20.000 y 24.000 euros en efectivo.

El cálculo completo que debes hacer antes de buscar piso es:

Si buscas financiación al 100% porque no tienes el 20% de entrada, en nuestra guía de cómo conseguir hipoteca al 100% explicamos las alternativas disponibles. Y para entender en detalle qué pagarás el día de la firma, consulta la guía de gastos de compra de vivienda.

Calcula tu capacidad exacta con el simulador

Los cálculos de esta guía son orientativos porque el tipo de interés real lo fija el banco según tu perfil. Con el simulador puedes introducir tu cuota máxima, el plazo y el tipo estimado para obtener el capital exacto que podrías financiar.