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Todos los términos que necesitas conocer antes de pedir una hipoteca, explicados de forma clara y sencilla.
Pago de parte o la totalidad del capital pendiente de la hipoteca antes de la fecha de vencimiento. Puede ser parcial (reducir cuota o plazo) o total (cancelar la hipoteca). Las comisiones por amortización anticipada están limitadas por ley: máximo 0,25% en hipotecas variables y 2% en fijas (durante los primeros 10 años).
Línea de avales del Instituto de Crédito Oficial destinada a facilitar el acceso a la primera vivienda habitual. El Estado avala hasta el 20% del préstamo hipotecario para jóvenes menores de 35 años y familias con hijos menores a cargo. Permite acceder a financiación al 100% del precio de compra sin necesidad de aportar entrada, aunque sí hay que cubrir los gastos de compraventa.
Intermediario financiero registrado en el Banco de España que negocia hipotecas con múltiples entidades en nombre del cliente. Tiene acceso a ofertas y condiciones que no están disponibles en sucursal. Cobra sus honorarios al banco o al cliente (según el caso) y su objetivo es conseguir la mejor financiación posible para cada perfil concreto.
Período al inicio de la hipoteca durante el cual solo se pagan intereses, sin amortizar capital. Reduce la cuota mensual temporalmente pero aumenta el coste total del préstamo, ya que el capital pendiente no disminuye durante ese período. Algunas hipotecas al 100% incluyen un período de carencia inicial de 1 a 3 años.
Central de Información de Riesgos del Banco de España. Es una base de datos que registra todos los préstamos, créditos y avales que una persona tiene con entidades financieras por importes superiores a 1.000€. Los bancos consultan el CIRBE antes de aprobar una hipoteca para conocer el endeudamiento total del solicitante. Se puede consultar gratuitamente.
Cantidad que cobra el banco al formalizar la hipoteca, generalmente expresada como un porcentaje del importe del préstamo (entre 0% y 1%). Desde la Ley Hipotecaria de 2019, muchos bancos la han eliminado o reducido. Siempre debe incluirse en el cálculo de la TAE.
Porcentaje que el banco suma al Euríbor para calcular el tipo de interés de una hipoteca variable. Por ejemplo, si el Euríbor está al 2,45% y el diferencial es del 0,60%, el tipo de interés aplicado será del 3,05%. El diferencial se negocia al contratar la hipoteca y permanece fijo durante toda la vida del préstamo.
European Interbank Offered Rate. Es el tipo de interés al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí. Se utiliza como referencia para calcular el interés de las hipotecas a tipo variable en España. Se publica mensualmente y su valor determina la cuota de las hipotecas variables en cada revisión (anual o semestral).
Conjunto de impuestos y costes asociados a la compra de una vivienda que no cubre la hipoteca. Incluyen: ITP o IVA (según sea vivienda nueva o usada), notaría (~800€), registro de la propiedad (~500€), gestoría (~400€) y tasación (~350€). En total suponen entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda.
Préstamo hipotecario que financia el 100% del precio de compra de la vivienda, sin necesidad de aportar entrada. El comprador solo debe tener ahorros para cubrir los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación), que suelen representar entre el 10% y el 12% del valor del inmueble.
Impuesto que se paga en la compra de vivienda de segunda mano (entre particulares). Su tipo varía según la comunidad autónoma, oscilando entre el 4% y el 10% del precio de compra. En muchas comunidades existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual por debajo de cierto precio.
Ratio entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble. Por ejemplo, si la vivienda está tasada en 200.000€ y el préstamo es de 160.000€, el LTV es del 80%. Los bancos suelen limitar el LTV al 80% para residencia habitual. Un LTV del 100% significa que se financia el total del valor de tasación.
Documento emitido por el Registro de la Propiedad que contiene la información esencial de un inmueble: titularidad, descripción, superficie, cargas (hipotecas, embargos) y limitaciones. Es imprescindible antes de comprar una vivienda para verificar que el vendedor es el propietario real y que no existen deudas o cargas ocultas.
Modificación de las condiciones de una hipoteca existente con el mismo banco. Puede afectar al tipo de interés, al plazo, a la modalidad (de variable a fijo) o a los titulares. Es más económica que una subrogación porque no implica cambiar de entidad, pero requiere el acuerdo del banco.
Porcentaje de los ingresos netos mensuales que se destina al pago de deudas (hipoteca, préstamos personales, tarjetas). Los bancos suelen exigir que no supere el 30-35% de los ingresos. Por ejemplo, con unos ingresos netos de 2.500€/mes, la suma de todas las cuotas no debería superar los 875€.
Sistema automatizado de puntuación que utilizan los bancos para evaluar el riesgo de un solicitante de crédito. Analiza variables como ingresos, estabilidad laboral, historial crediticio, nivel de endeudamiento (CIRBE), edad y patrimonio. Una puntuación alta aumenta las probabilidades de aprobación y de conseguir mejores condiciones.
Operación por la cual se cambia la hipoteca de un banco a otro sin cancelar y constituir un nuevo préstamo. Permite mejorar las condiciones (tipo de interés, plazo, vinculación) sin los costes de una hipoteca nueva. También se aplica cuando un comprador asume la hipoteca existente del vendedor sobre la vivienda.
Tasa Anual Equivalente. Es el coste real del préstamo expresado en porcentaje anual. A diferencia del TIN, la TAE incluye comisiones, gastos y la frecuencia de los pagos. Es el indicador más fiable para comparar ofertas hipotecarias de distintos bancos, ya que refleja el coste total de la operación.
Valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder una hipoteca. El banco utiliza el valor de tasación (no el precio de compra) para calcular el porcentaje de financiación (LTV). Si la tasación es inferior al precio de compra, el banco financiará como máximo el 100% del valor de tasación.
Tipo de Interés Nominal. Es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero, sin incluir comisiones ni gastos asociados. En una hipoteca fija, el TIN se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. En una variable, el TIN es la suma del Euríbor más el diferencial pactado.
Modalidad de hipoteca en la que el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. La cuota mensual no varía, independientemente de la evolución del Euríbor. Ofrece seguridad y previsibilidad en los pagos, aunque el tipo inicial suele ser algo superior al de una hipoteca variable.
Modalidad de hipoteca que combina un período inicial a tipo fijo (generalmente entre 3 y 10 años) seguido de un período a tipo variable (Euríbor + diferencial). Ofrece la seguridad de cuota fija los primeros años con la posibilidad de beneficiarse de bajadas del Euríbor en el futuro.
Modalidad de hipoteca en la que el tipo de interés se compone de un índice de referencia (generalmente el Euríbor) más un diferencial fijo. La cuota se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses) según la evolución del Euríbor. El diferencial se pacta al firmar la hipoteca y no cambia.
Productos y servicios que el banco exige contratar para mejorar las condiciones de la hipoteca (reducir el diferencial o el tipo fijo). Los más habituales son: domiciliación de nómina, seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones y tarjeta de crédito. A mayor vinculación, mejor tipo de interés, pero mayor coste total en productos asociados.
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