Las 8 fases de la compra de vivienda
Comprar una vivienda es probablemente la operación financiera más importante de tu vida. Conocer el proceso completo te ayudará a tomar mejores decisiones y evitar sorpresas.
1. Define tu presupuesto real
Antes de empezar a buscar, necesitas saber cuánto puedes gastar. Esto depende de tres factores:
Un broker hipotecario puede darte una preaprobación indicativa que te dirá, antes de buscar, cuánto te financiaría un banco.
2. Busca la vivienda
Con el presupuesto claro, comienza la búsqueda. Portales como Idealista, Fotocasa o Pisos.com son el punto de partida. Ten en cuenta:
3. Haz una oferta y firma las arras
Cuando encuentres la vivienda, negociarás el precio con el vendedor. Si hay acuerdo, se firma un contrato de arras con un depósito (normalmente el 5-10% del precio). Este contrato es vinculante: si tú te echas atrás, pierdes el dinero; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
4. Solicita la hipoteca
Con las arras firmadas, tienes un plazo (normalmente 45-60 días) para conseguir la hipoteca. Es aquí donde un broker marca la diferencia: presenta tu caso a varias entidades en paralelo para conseguir la mejor oferta en el menor tiempo.
5. Tasación del inmueble
El banco necesita una tasación oficial para confirmar que la vivienda vale lo que dices. La tasación la realiza una empresa homologada por el Banco de España. Cuesta entre 250 y 450 €. Si la tasación sale por debajo del precio de compra, el banco financiará sobre el valor de tasación, no sobre el precio.
6. Aprobación y FEIN
Si el banco aprueba tu hipoteca, te entregará la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con todas las condiciones vinculantes: tipo de interés, plazo, cuota, vinculaciones, comisiones. Tienes un mínimo de 10 días para estudiarla antes de poder firmar.
7. Visita al notario (acta previa)
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, debes acudir al notario al menos un día antes de la firma para que te explique las condiciones de la hipoteca. Es gratuito y obligatorio. El notario verificará que entiendes lo que firmas.
8. Firma ante notario
El día de la firma, acudes al notario con el vendedor y el representante del banco. Se firman dos escrituras: la de compraventa (compras la vivienda) y la de préstamo hipotecario (el banco te concede la hipoteca). Tras la firma, la gestoría se encarga de inscribir todo en el Registro de la Propiedad y liquidar los impuestos.
¿Cuánto dura todo el proceso?
Desde que encuentras la vivienda hasta que firmas ante notario, el proceso dura entre 2 y 3 meses. La parte más larga suele ser la aprobación de la hipoteca (3-6 semanas con broker, más sin él).